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債務がなければ、支払ってしまった報酬にしても後から不当な利益の取得としてとりもどすことができる。
ところが無免許業者の報酬請求権は裁判上では請求できないが、受け取っても不当な利益の取得にはならない。
つまりモメたら取れる保証はないけれども、いったん受け取ってしまえばそれを強制的に返還させられるリスクもまたないのである。
現実には手数料報酬について、買い主や売り主といった依頼者からの「取りつばぐれ」を恐れるというよりも、業者間での分け前にありつくときに不利な立場に立たされることを恐れている業者が多いようだ。
ひとつの不動産取引に、複数の業者がかかわることは多い。
成約の暁には報酬の分け前の配分について業者問で話し合いが持たれるのだが、その際、免許がないと何かと負い目を感じてしまうというのがモグリ業者のまことに手前勝手な言い分なのである。
堂々と業者としての分け前を主張したいというフトドキ者が多いことから、見かけ上業者になりすまそうとするモグリの生息するところとなり、その手段として違法である名義貸しという行為がはびこっているのだろう。
き慣れない言葉だが、ふつうの債務と、債務がない場合との中間にあるようなものだと思えばわかりやすい。
月五万円で資格貸しますもうひとパターンの名義貸し、つまり、業者としての免許を貸すのではなく、取引主任者という資格を貸し出すという場合は、また様子がちがってくる。
不思議なことに、不動産業界では、業者免許の貸出しには負い目を感じてこっそりとウラ取引をするのに、この資格の貸出しについては、まったく罪の意識を感じていない人が多いのだ。
「宅建の資格？今は細かいお金もバカにできないから、ある不動産屋に貸してるんだ。
まあ、月々の小遣いくらいにはなるよ」「へえ、いいなあ、オレも不動産屋から足を洗って資格だけ貸しとこうかな。
今度、借りたいっていうウマい話があったら教えるよな」このように業者の会話にはまったく悪びれたところがない。
それにしても現実になぜこう資格の貸し借りが横行しているのかというと、それは皮肉なことに、昭和六三年に法的な規制が厳しくなったからといえなくもない。
つまり宅建業法の第一五条一項及び宅建業法施行規則第六条の三にあるように、宅建業者は事務所については業務に従事する者の数の五分の一以上の数を、案内所等（たとえば具体的には新築マンションなどの現地販売センター等）については、一名以上の専任の取引主任者を置かなければならないとされている。
業務に従事する者といっても、実際に客の応対にあたる営業部員だけでなく、運転手や守衛といった取引に直接関係がない職務にあたっているような人まで勘定に入るということだから、この割合は業者にとって楽な数字ではない。
「専任の」というからには事務所に常勤して専ら取引業務に従事する、つまり毎日ちゃんと通勤して不動産取引ひとすじ！という人が規定人数以上いなくてはならないのである。
それまでは一○人に一人の割合でよかったのが、昭和六三年の第十次宅建業法の改正で五人に一人の割合というように改められた。
この改正によって当時、パニックに陥った不動産屋は多かそれはそうかもしれない。
急に割合を増やされても現実に社員で有資格者の人数は限られている。
今年は足らなくても、来年試験に受かって資格者が増えて足りるようになるかというと、そんな保証などどこにもない。
だいいち、毎年受けては落ちている営業マンが社内にはゴロゴロしているのだから、甘い期待なんてできるわけがないではないか。
そこで考え出されたのが、取引主任者から資格を借りるこの名義貸しという手口なのである。
この不況で不動産屋からはもう足を洗おう。
でもせっかく取った資格をそのまま埋もれさせてしまうのはもったいない。
元業者である有資格者と、資格者を増やさないことには営業を継続できない、という業者との利害が一致して、資格の名義貸しとなったのである。
たとえば不況のあおりで退職した有資格者が、資格だけ元いた会社に有料で貸しているというような話もある。
資格貸出料金は、景気にも左右されてはいるものの、ひと月おおよそ五万円前後というのが相場らしい資格だけ提供して小遣い稼ぎをしているのは「元不動産屋」だけとはかぎらない。
建設省の統計によると、平成七年三月で取引主任者の登録者数は約五七万人、そのうち実際に宅地建物取引業に従事しているのは約二四万人と推定されている。
つまり残りの約三三万人は資格は持っているけれども実際には使っていないというペーパードライバーなわけだ。
たしかに宅建業法の第一三条は、業者としての免許の貸出しを禁じているだけで、取引主任者の資格の貸出しは禁じていない。
けれども、他人に取引主任者の名義を貸した場合、都道府県知事の監督処分の対象となることは、宅建業法の第六八条に明記されている。
「一年以上の期間を定めて、取引主任者としてすべき事務を行なうことを禁止することができる」つまり、いわゆる業務停止というものだ。
さらに同法第六八条の二には、情状が特に重い場合においては登録を消除する、とまで書かれている。
罰せられるのは貸した方だけではない。
借りた業者が、専任の取引主任者の不設置の罰則（宅建業法第一五条三項）に問われることは明らかだし、そうなるとさらに貸した方は貸した方で、刑法第六二条によって法律違反に加担した共犯者とされる可能性もきわめて高いのである。
事実、民法の第七一九条を適用して、資格を貸した方も共同して不法行為をはたらいたとして責任を追及した判決もある。
験には合格していたけれども、実業では生かす場がなくて宝の持ち腐れという人も世の中にはこのように結構重い処分があるにもかかわらず、現実に名義貸しは横行している。
なぜだろうか。
それはもう一般の人が宅地建物取引業にかかわる資格や免許について、あまりにも無知であるという現状が、かれらを良からぬ方向へあおっているという他ない。
乗ったタクシーの運転手が無免許だろうと、タクシー会社が無登録の白タクだろうと、はたまた無免許運転の上に白タクだろうと、法律にうとい客は相手を疑うということさえ、まったく知らないのだ。
たとえば、重要事項説明の際に取引主任者は必ず取引主任者証を提示しなければならない。
取引主任者にかぎらず宅地建物取引業者の従業員は「従業者証明書」を携帯しなければならない。
そのようなことも、一般には知られていない。
宅建業法第三五条三項に定められているとおり取引主任者証を提示したら、「なにを偉そうに」と客に気分を害された業者もいるのである。
知らないということは、当然、取引主任者証を見せろと自分から積極的に求める客はいないわ、その程度の客を相手にするかぎり、業者は免許や資格に関していくらでもごまかせる。
このようなことが起きていても、客にことの重大さに気づかれもしないし、もちろんクレームなどつけられることはない。
業者とすれば指摘されれば明らかに業法違反であることは重々承知しているだろうから、たぶん内心はビクピクものなのに、法律に無知な客の前では、結果としてまさに業者のやりたい放題なのである。
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